اخبار عمومي
تازه ترين خبرها از موضوعات متنوع

اقتصادنيوز: نسخه تنظيم و رونق بازار مسكن تهران و شهرهاي بزرگ از سه جبهه، به دولت ارائه شد. بازوي پژوهشي مجلس ضمن «آسيب‌شناسي» آنچه تحت‌عنوان التهاب قيمتي طي يك سال اخير در بازار ملك رخ داد و همچنين «معرفي» نفع‌بردگان و زيان‌ديدگان اين وضعيت، مسير نجات بازار مسكن به سمت «رونق» عرضه مناسب و معاملات مصرفي را در «احياي قدرت خريد خانه‌اولي‌‌ها، اخذ سه نوع ماليات از سوداگري و همچنين تحريك ساخت‌وساز» معرفي كرده است.

به گزارش اقتصادنيوز در اين نسخه،‌ ورود به دو جبهه اول - ترميم توان تقاضاي مصرفي و مهار سفته‌بازها با اهرم مالياتي - به‌عنوان اولويت كاري در مقايسه با جبهه سوم، اعلام شده است. براي اين منظور شش راهكار فوري، كوتاه‌مدت و ميان‌مدت پيشنهاد شده كه مهم‌ترين آن، «تجميع وام ازدواج با يكي از وام‌هاي فعلي خريد مسكن» براي افزايش كارآيي هر دو نوع تسهيلات است. بر اين اساس، چنانچه تسهيلات ۶۰ ميليون توماني ازدواج در كنار وام اوراق يا وام يكم، براي تامين مسكن زوج‌هاي جديد‌ پرداخت شود، قدرت خريد وام‌هاي فعلي مسكن از ۳۰ تا ۵۰ درصد افزايش پيدا مي‌كند. «پرداخت وام ساخت با قابليت انتقال به خريدار» و همچنين «اخذ ماليات از معاملات مكرر» نيز از جمله اقدامات فوري پيشنهاد شده براي بازار مسكن است.


يك گزارش رسمي از وضعيت فعلي بازار مسكن با ارائه دست‌كم ۶ راهكار فوري، كوتاه مدت و ميان مدت، براي تنظيم بازار ملك، پيش‌شرط رونق در اين بازار را تشريح كرد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» با استناد به محتواي پاسخ رسمي بازوي پژوهشي قوه مقننه، به يك سوء‌تفاهم درباره تورم ملكي و كليد مهار ركود تورمي در بازار مسكن نشان مي‌دهد در شرايط فعلي لازم است تنظيم بازارمسكن از سه جبهه دنبال شود. جزئيات گزارشي كه مركز پژوهش‌هاي مجلس در اين باره به تازگي منتشر كرده است با اشاره به دلايل و عوامل موثر در ايجاد التهاب، آشفتگي و جهش قيمت مسكن به خصوص طي يك‌سال اخير، «افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن با اولويت خانه‌اولي‌ها»، «افزايش عرضه مناسب با جنس تقاضاي گروه‌هاي مصرفي» و همچنين «استفاده‌ از اهرم‌هاي مالياتي براي مقابله با سوداگري در بازار مسكن و از بين رفتن جذابيت سفته‌بازي در اين بازار» را مهم‌ترين راهكارهاي ساماندهي و ايجاد رونق در اين بازار معرفي مي‌كند.

در اين گزارش همچنين با اشاره به دو‌دسته از عوامل موثر در ايجاد التهاب و نابساماني بازارمسكن از «مشكلات كلان اقتصادي» و همچنين «مسائل دروني بازار مسكن» به‌عنوان اين عوامل، نام برده شده است؛ بر اين اساس، با اشاره به وضعيت اقتصادي كشور طي يك‌سال اخير، بروز تحريم‌ها، كاهش فروش نفت، كاهش ارزش پول ملي و ساير مشكلات اقتصادي عوامل بيروني تشديد‌كننده مشكلات توليد وعرضه مسكن عنوان شده است؛ نوسانات شديد بازارهاي موازي مسكن به خصوص بازار ارز و سكه نيز در تشديد اين وضعيت اثر قابل توجهي داشته است و وضعيت پرتلاطم بازار مسكن را وخيم‌تر كرده است. تاثير اين عوامل بر افزايش قيمتمسكن به خصوص در يك‌سال گذشته منجر به افزايش شكاف بين قيمت واحدهاي مسكوني وسطح قدرت خريد خانوارها شده است به نحوي كه سهم وام‌هاي مسكن در توانمندسازي مالي خانوارها به خصوص در كلان‌شهرها به شدت كاهش يافته است؛ در اين ميان از فعاليت‌هاي سوداگران و سفته‌بازان بازار مسكن در نبود اهرم‌هاي مالياتي قوي بازدارنده در جهت كنترل فعاليت‌هاي سفته‌بازانه به‌عنوان يك عامل افزايش التهاب قيمتي در بازار مسكن ياد شده‌است؛ كمبود عرضه مناسب واحدهاي مسكوني متناسب با جنس تقاضاي مصرفي غالب در بازار ملك (واحدهاي مسكوني مصرفي)، نيز به‌عنوان مهم‌ترين عامل دروني موثر در جهش قيمت و ايجاد التهاب در بازار مسكن مورد تاكيد قرار گرفته است.

در اين گزارش به صراحت بيان شده است اگرچه هر دو گروه عوامل دروني و بيروني موثر در بازار مسكن در ايجاد التهاب قيمتي و نابساماني در اين بازار نقش داشته‌اند اما سهم تكانه‌هاي بيروني در ايجاد اين التهابات شديدتر از مسائل دروني بخش مسكن بوده است. اين موضوع دست‌كم يك شاهد عيني دارد و آن تورم ماهانه شديد مسكن به رغم ريزش سريالي ماه به ماه تعداد معاملات خريد مسكن به خصوص در كلان‌شهر تهران طي ماه‌هاي گذشته است. به‌طوري كه بخش مسكن در شرايط فعلي در هم‌پيوندي با تحولات شديد ساير بازارها نظير ارز و سكه، بعد از پشت سر گذاشتن يك دوره چند ساله ثبات نسبي، طي يك سال گذشته دستخوش يكي از سنگين‌ترين امواج افزايش قيمتي(افزايش دو برابري قيمت در يك سال) شده است؛ نوسان‌هاي ماهانه قيمت مسكن كماكان بر اين ارتباط بين بازارها دلالت مي‌كند، هر چند به لحاظ تعداد معاملات، كاهش شديد تعداد معاملات شرايط «ركود» را نشان مي‌دهد. در اين گزارش با بيان اينكه رونق ساخت وساز و عرضه واحدهاي مسكوني متناسب با نوع تقاضاي غالب خانوارهاي نيازمند مسكن محرك افزايش توليد در ساير بخش‌هاي مرتبط خواهد بود، آمده است حمايت از افزايش توليد مسكن و عرضه مناسب آن از سوي ديگر مي‌تواند نقش مهمي در تنظيم بازار مسكن و اجاره و كاهش فشار بر مردم در تامين نياز اوليه انسان به سرپناه داشته باشد. اين در حالي است كه متقاضيان اصلي بازار مسكن عمدتا اقشار متوسط و ضعيف‌تر به لحاظ بنيه مالي و سطح درآمدي هستند كه طي دست‌كم يكي، دو سال گذشته با تعميق شكاف بين استطاعت مالي و هزينه خريد مسكن، امكان خانه‌دار شدن آنها بيش از پيش كاهش يافته است.

در اين گزارش همچنين نسبت به احتمال بروز يك تهديد مهم اجتماعي به دليل عدم چاره‌انديشي براي توانمندسازي خانوارها در بازار مسكن هشدار داده شده است؛ مبني بر اينكه اگر سياست‌گذار مسكن در مقابله با شرايط فعلي بازار برخوردي منفعلانه داشته باشد نتيجه‌اي جز افزايش حاشيه‌نشيني و بروز بحران‌هاي اجتماعي به خصوص در كلان‌شهرها ايجاد نخواهد شد. در شرايطي كه بخشي از كارشناسان و گروهي از مسوولان بخش مسكن تاكنون با يك سوء تفاهم اساسي در ارتباط با تورم ملكي و كليد رفع مشكل بازار مسكن در مسير رونق‌بخشي به بازار معاملات واحدهاي مسكوني مواجه‌بوده‌اند، بازوي پژوهشي قوه مقننه به اين سو‌ء تفاهم پاسخ داده است.

محتواي اين سوء تفاهم آن است كه «كمبود عرضه»، دليل اصلي جهش قيمت و نابساماني در بازار مسكن است و هيچ راهي جز افزايش عرضه واحدهاي مسكوني براي سامان‌بخشي و تنظيم بازار مسكن وجود ندارد؛ در واقع اين گروه از كارشناسان و مسوولان، ريشه مشكلات بخش مسكن را صرفا در كمبود عرضه مسكن خلاصه مي‌كنند و تنها راه نجات بازار از شرايط فعلي را افزايش ساخت واحدهاي مسكوني و عرضه به بازار مي‌دانند؛ در پاسخ رسمي به اين سوء تفاهم اعلام شده است اگر چه كمبود عرضه مناسب واحدهاي مسكوني متناسب با جنس تقاضاي غالب در بازار ملك يكي از عوامل دروني موثر در ايجاد جهش قيمت و التهاب ملكي است، اما از يكسو نقش عوامل و تكانه‌هاي بيروني بر شرايط بازار مسكن كه به مراتب بيش از عوامل دروني است را در اين نابساماني نبايد ناديده گرفت؛ واقعيت اين است كه طي يك سال گذشته ريشه عمده التهابات و نابساماني‌هاي بازار مسكن مربوط به نوسانات بازارهاي اقتصادي و شرايط اقتصاد سياسي بوده است؛ پاسخ دوم به اين سوءتفاهم نياز به ساماندهي بازار مسكن از سه جبهه است كه دو جبهه آن از اولويت بيشتري برخوردار هستند و به‌عنوان اقدامات عاجل و فوري براي تنظيم بازار مسكن بايد در دستور كار قرار بگيرد.

افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن با اولويت خانه‌اولي‌ها و همچنين استفاده از ابزارهاي مالياتي قدرتمند همچون وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي، ماليات بر معاملات مكرر ملكي و همچنين ماليات بر عايدي سرمايه دو جبهه‌اي هستند كه در اين زمينه از اولويت بيشتري برخوردار هستند. اولين جبهه، تقويت قدرت خريد متقاضيان مصرفي مسكن با اولويت خانه‌ اولي‌ها از طريق افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن است. اگر چه صندوق پس‌انداز مسكن يكم در بدو راه‌اندازي به دليل قرار گرفتن در دوره ركود بازار معاملات مسكن از سوي خانه‌اولي‌ها مورد استقبال قرار گرفت اما طي سه سال اخير، همزمان با حجم بالاي استقبال از اين صندوق براي دريافت وام خريد مسكن بيش از حد مورد انتظار، جهش قيمت در بازار ارز و مسكن و كاهش قدرت خريد خانوارها در بازار ملك اثربخشي آن تحت تاثير قرار گرفت.

در يك‌سال اخير با جهش قيمت مسكن و ثابت ماندن سقف تسهيلات صندوق عملا توانايي خريد مسكن به خصوص در شهرهاي بزرگ از متقاضيان سلب شده به نحوي كه در تهران اين تسهيلات كه در ابتدا حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد از هزينه خريد يك واحد مسكوني معمولي را به‌طور متوسط پوشش مي‌داد هم‌اكنون تنها به‌طور ميانگين حدود ۲۰ درصد از هزينه خريد مسكن در مناطق متوسط شهر را تامين مي‌كند؛ به همين دليل در يك سال گذشته بسياري از سپرده‌گذاران اين صندوق از دريافت تسهيلات انصراف داده و تقاضاي دريافت سپرده‌هاي خود را داشته‌اند. در اين گزارش تاكيد شده است كه اگر تغييري در سياست‌هاي اين صندوق نظير افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن ايجاد نشود احتمالا منابع آن دچار سير نزولي شود و حتي خطر توقف فعاليت صندوق وجود خواهد داشت. اين وضعيت در تهران و شهرهاي بزرگ به مراتب بيش از ساير شهرها محسوس است؛ چرا كه در شهرهاي كوچك هنوز تسهيلات صندوق يكم مي‌تواند تا حدودي پاسخگوي خريد مسكن باشد؛ در چنين شرايطي يك راهكار مي‌تواند افزايش سقف تسهيلات باشد كه براي آن دو مانع متصور است؛ يكي از اين موانع كمبود منابع و ديگري احتمال افزايش تورم است؛ در صورت عدم رشد سقف وام‌ها، فاصله زيادي بين استطاعت خريد مسكن با بهاي آن براي متقاضيان خانه‌اولي باقي خواهد ماند؛ در چنين شرايطي ديدگاه‌هاي كارشناسي نشان مي‌دهد لازم است دولت و نظام بانكي با استفاده و تخصيص منابع كمكي زمينه پرداخت تسهيلات بيشتري را براي متقاضيان فراهم و تحركي در بازار مسكن ايجاد كنند.

در ادامه اين گزارش و در تشريح راهكارهاي برون رفت از ركود مسكن در سال ۹۸، يك پيش‌شرط مهم براي ايجاد زمينه رونق بازار مسكن مورد تاكيد قرار گرفته است؛ اين راهكار در واقع يك راهكار فرابخشي رونق توليد مسكن مبتني بر تحولات كلان سياسي و اقتصادي است. به نظر مي‌رسد رونق ساخت و عرضه مسكن تا حد زيادي در شرايط فعلي تحت تاثير تحولات كلان اقتصادي و سياسي است و به نوعي گذار به دوره ثبات، كاهش جذابيت سوداگري در بازارهاي موازي و كاهش ريسك سرمايه‌گذاري مسكن پيش‌شرط‌هاي فرابخشي رونق توليد مسكن خواهند بود.

جبهه دوم وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي، ماليات بر معاملات مكرر ملكي و ماليات بر عايدي سرمايه است؛ اين گزارش رسمي تاكيد مي‌كند اين جبهه مي‌تواند مسير سفته‌بازي و سوداگري در بازار مسكن را مسدود كند. همزمان با افزايش سطح تورم و كاهش سود سپرده‌هاي بانكي در سال گذشته بخش عمده‌اي از نقدينگي كشور به سمت بازارهايي كه مي‌توانند باعث حفظ ارزش سرمايه شوند از جمله بازار مسكن، ارز و سكه حركت كرد كه اين موضوع افزايش قيمت‌ها در اين بازارها را تشديد كرد؛ در واقع حركت مسكن از سمت يك كالاي مصرفي به سمت يك كالاي سرمايه‌اي و معاملات پرسود در غياب ماليات‌هاي كنترل شده سبب تشويق دلالان و سوداگران به فعاليت در اين بازار و دامن زدن به نابساماني آن شده است.

در اين گزارش همچنين با اشاره به حجم نياز به واحدهاي مسكوني جديد در كشور آمده است: طي ۵ سال گذشته توليد مسكن با كاهش قابل توجهي مواجه شده به گونه‌اي كه به پايين‌ترين حد آمار شروع احداث واحدهاي مسكوني جديد در ۱۰ سال اخير رسيده و شكاف توليد و عرضه مسكن، متناسب با نياز وتقاضاي بازار نبوده است؛ در اين گزارش به يك تضاد مهم بازار مسكن به لحاظ آمار خانوارهاي بدون مسكن مستقل و همچنين اطلاعات مربوط به تعداد خانه‌هاي خالي از سكنه اشاره شده است؛ آمارها نشان مي‌دهد در حالي كه هم‌اكنون حدود ۲ ميليون و۶۰۰ هزار واحد مسكوني خالي از سكنه (مطابق با آمار سرشماري نفوس و مسكن سال ۹۵)، در كشور وجود دارد اما هنوز حدود ۲ ميليون و۱۰۰ هزار خانوار فاقد مسكن مستقل وجود دارد كه اين موضوع نشان دهنده عدم اصابت بخش انبوهي از ساخت و سازهاي انجام شده طي سال‌هاي اخير به هدف، يعني پوشش نياز واقعي به مسكن در جامعه است. اين در حالي است كه از سوي ديگر با توجه به ثبت حدود ۷۰۰ هزار ازدواج در سال و حدود ۱۷۰ هزار طلاق كه بخشي از آن نيز به تقاضاي مسكن اضافه مي‌شود و همچنين سكونت حدود يك سوم جمعيت شهرنشين كشور در بافت فرسوده و سكونتگاه‌هاي غيررسمي، نياز سالانه مسكن در كشور حدود ۸۰۰ هزار واحد مسكوني است درحالي كه متوسط توليد سالانه حدود ۳۵۰ هزار واحد مسكوني در ۵ سال اخير بوده است كه اين ميزان ساخت مسكن پاسخگوي تقاضاي موجود در بازار نيست. در چنين شرايطي محدوديت منابع بانك‌ها نيز سبب تشديد ركود در بخش مسكن شده است.

در چنين شرايطي علاوه بر آنچه گفته شد برخي تمهيدات همچون افزايش اعتبارات، تنوع روش‌هاي تامين مالي و كاهش هزينهساخت و مصالح مي‌تواند تا حد زيادي به رخوت و ركود بازار ساخت مسكن پايان دهد.

براي اين منظور، اين گزارش دست‌كم ۳ راهكار «عاجل» را معرفي كرده است؛ اولين راهكار به ضرورت تجميع دو وام «ازدواج» و«مسكن» و اولويت پرداخت اين وام به «زوج‌هاي جوان خانه اولي» اشاره دارد؛ با افزايش قيمت مسكن، سهم وام در توانمندسازي خانوارها كاهش يافته است اما تجميع دو وام در جهت كمك به تامين مسكن به‌عنوان اصلي‌ترين نياز خانوار مي‌تواند موثر باشد؛ يكپارچه كردن و تجميع وام ازدواج و مسكن و اولويت پرداخت اين وام به زوج‌هاي جوان خانه‌اولي براي تقويت استطاعت خريد مسكن پيشنهادي است فاقد بار مالي و به‌صورت فوري قابليت اجرا دارد. بر اين اساس مي‌توان پرداخت مبلغ وام ازدواج ۶۰ ميليون توماني به زوج‌ها (هر يك از زوجين ۳۰ميليون تومان)را منوط به استفاده از اين تسهيلات براي خريد مسكن همزمان با دريافت وام مسكن يكم ۱۶۰ ميليون توماني و وام اوراق ۱۲۰ميليون توماني زوجين كرد؛ كارشناسان در كنار اين ديدگاه پيشنهاد اولويت پرداخت وام ازدواج به زوجين براي استفاده از آن جهت تامين هزينه مربوط به پرداخت مبلغ رهن واحد مسكوني اجاره‌اي را نيز مطرح مي‌كنند. اقدام عاجل ديگر«پرداخت وام دو منظوره» يا «وام ساخت قابل انتقال از سازنده به خريداران مسكن» است؛ با تخصيص اين وام به سازندگان مي‌توان مستقيما هدف تحرك‌بخشي و افزايش ساخت مسكن را دنبال كرد.

وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي و معاملات مكرر و همچنين ماليات بر عايدي املاك و مسكن نيز سومين اقدام عاجل براي تنظيم بازار مسكن در شرايط فعلي است. در اين گزارش همچنين دو گروه از اقدامات كوتاه مدت شامل اعطاي مشوق كوچك‌سازي به سازندگان در قالب حمايت از ساخت وعرضه واحدهاي مسكوني كوچك‌متراژ متناسب با روند تقاضاي معاملات مسكن، با هدف تسهيل صدور پروانه، كاهش هزينه تامين خدمات از جمله آب، برق، گاز و. . . و از سوي ديگر افزايش سقف وام وتسهيلات خريد مسكن، افزايش طول دوره بازپرداخت وام و كاهش مبلغ اقساط به منظور توانمندسازي اقشار متوسط براي خانه‌دار شدن مورد تاكيد قرار گرفته است. همچنين به يك راهكار ميان مدت مبني بر عرضه مسكن ارزان از طريق پيشبرد طرح‌هاي مسكن حمايتي و اجتماعي و استيجاري با توجه به عدم پوشش دهك‌هاي ۱ تا ۳ در طرح‌هاي جاري كلان مسكن به‌عنوان يكي ديگر از راهكارهاي تنظيم بازار مسكن، تاكيد شده است.

امتیاز:
بازدید:
برچسب: ،
موضوع:
[ ۱۶ تير ۱۳۹۸ ] [ ۰۷:۱۲:۴۲ ] [ وبلاگ نويس ] [ نظرات (0) ]
[ ]
.: Weblog Themes By tibablog :.

درباره وبلاگ

نويسندگان
لینک دوستان
لينكي ثبت نشده است
نظرسنجی
لینک های تبادلی
فاقد لینک
تبادل لینک اتوماتیک
لینک :
خبرنامه
عضویت لغو عضویت
پيوندهای روزانه
لينكي ثبت نشده است
پنل کاربری
نام کاربری :
پسورد :
عضویت
نام کاربری :
پسورد :
تکرار پسورد:
ایمیل :
نام اصلی :
آمار
امروز : 0
دیروز : 0
افراد آنلاین : 1
همه : 0
موضوعات وب
موضوعي ثبت نشده است
امکانات وب